Kinerja Alexander Stefanus Ridwan Suhendra patut diacungkan jempol. Pada triwulan ketiga 2017, PT Pakuwon Jati Tbk (PWON) di tangannya mampu meningkatkan pendapatan hingga 21%. Ia juga berhasil mengubah paradigma pusat perbelanjaan sebagai leisure yang didasari experiental dan entertainment focused dengan memanfaatkan digitalisasi.
Ya, di bawah kepemimpinannya, pada triwulan ketiga 2017 PT Pakuwon Jati Tbk (PWON) mampu meningkatkan pendapatan hingga 21% sebesar Rp4,39 triliun dibandingkan periode yang sama pada tahun sebelumnya sebesar Rp3,64 triliun. Sekitar 49% dari pendapatan tersebut berupa pendapatan berulang dan 51% sisanya merupakan pendapatan dari pengembangan produk-produk properti. Pendapatan berulang (recurring income) PWON naik 14% menjadi Rp2,15 triliun pada triwulan III/2017 dibandingkan periode yang sama tahun sebelumnya sebesar Rp1,88 miliar. PWON juga membukukan marketing sales senilai Rp1,8 triliun per September 2017. Perseroan akan mengoptimalisasi pendapatan dari mal yang sudah ada. Di samping itu, Recurring income PWON itu berasal dari pengoperasian Hotel Sheraton Grand Gandaria City, Hotel Four Points dan pusat perbelanjaan ritel Pakuwon Mall tahap 2 dan 3 yang baru beroperasi pada Februari 2017. Sedangkan pendapatan yang berasal dari pengembangan produk properti (development revenue) tercatat sebesar 2,24 triliun di sepanjang periode tersebut, meningkat 28% dibandingkan periode yang sama pada 2016 sebesar Rp1,75 triliun. Development revenue PWON tersebut berasal dari pengakuan pendapatan dan penjualan apartemen Kota Kasablanka Tahap 2.
Perubahan gaya hidup dan perilaku konsumen saat berbelanja membuat mal mengalami penurunan penjualan, bahkan ditinggalkan konsumen. Mal-mal lama berkonsep konvensional yang hanya menyediakan ruang jual-beli dipastikan terpinggirkan karena konsumen menghendaki mal juga sebagai tempat rekreasi. Fakta itu terbaca dari hasil riset, bahwa pusat perbelanjaan yang telah lama berdiri seperti Metro Pasar Baru dan Mal Taman Palem mengalami penurunan transaksi terbesar pada semester I/2017. Sementara itu, terjadi kenaikan transaksi pada mal-mal baru karena menawarkan berbagai fasilitas seperti pusat kebugaran, tempat hiburan, bahkan hotel.
Menurut Stefanus, pengelola Gandaria City dan Kota Kasablanka yang keduanya berada di Jakarta, memang harus menyadari bahwa telah terjadi pergeseran perilaku konsumen dalam berbelanja. “Dulu konsumen mengunjungi pusat perbelanjaan hanya melihat dari segi produk dan tokonya. Namun saat ini, aktivitas belanja dianggap sebagai leisure, tidak sekadar membeli barang setelah itu pulang. Saat ini aktivitas berbelanja harus didasari pada experiential dan entertainment-focused,” ungkapnya. Menyadari hal itu, Stefanus mendorong mal-mal yang dikendalikannya untuk mengubah paradigma pusat belanja. Dulu mal atau toko tidak mengizinkan konsumennya untuk berfoto ria, sekarang justru sebaliknya. Mereka diizinkan berfoto ria karena itu bisa menjadi iklan gratis dan menjadi word of mouth.
Sekarang mal dan tenant harus gencar memanfaatkan digitalisasi. Experience ketika berbelanja yang dialami konsumen akan menjadi sebuah cerita yang bisa dibagikan melalui media sosial. Karena semuanya akan mudah terkontrol dan lebih cepat. Selain itu,pengolahan big data harus dilaksanakan, agar bisa membaca trend. PWON juga menerapkan omnichannel system yang menggabungkan pemanfaatan offline dan online. Pihaknya pun bersama para tenant gencar dalam memanfaatkan medsos. Misalnya, Mal Kota Kasablanka pada saat akhir pekan jumlah pengunjungnya bisa mencapai 120 ribu orang dan 65 ribu-85 ribu orang pada saat hari biasa. Selain itu, PWON juga fokus dalam pengembangan komunitas. Apabila belum ada komunitas, pihaknya bisa menciptakan komunitas. Dan dari ratusan ribu orang yang datang, pengelola mal harus bisa menciptakan sesuatu. Seperti saat ini board games sedang menjadi tren di restoran, maka hal itu bisa dimanfaatkan secara optimal.
Yang juga sering dilakukan pengelola PWON adalah melakukan bench marking dan study tour dengan mengunjungi mal atau pertokoan lain,baik di dalam maupun luar negeri. Hal itu bisa menjadi referensi dan bila ada yang menarik, dapat diadopsi pada mal yang dikelola PWON. Kreativitas dalam merancang arsitektur mal, pihaknya harus bisa menghadirkan wow effect dan uniqueness sehingga memberikan pengalaman baru bagi pengunjung. Untuk itu PWON harus melihat arah perubahan trend. Semua itu terjadi dengan cepat dan dinamis secara drastis. Selama PWON menggunakan strategi pemilihan tenant yang tepat, pengunjung tidak akan hengkang dari mal. Untuk itu PWON akan mencari tenant yang cocok dengan brand dan rekam jejak penjualan yang bagus. Pihaknya juga melihat strategi promosinya apakah sudah menggunakan omni-channel. Apabila sudah menerapkan, biasanya tenant tersebut pasti akan bertahan. Contohnya, Grup Ismaya yang sangat gencar dalam pemanfaatan promosi digital.
“Saat ini jumlah tenant di Kota Kasablanka berkisar 300 tenant di Gandaria City sekitar 250,” kata Stefanus menginformasikan.Saat ini, tingkat okupansi mal-mal Pakuwon di atas 90%. Jumlah pengunjung Gandaria City pada hari biasa 40 ribu-50 ribu orang, dan pada akhir pekan sekitar 80 ribu orang. Adapun pengunjung Kota Kasablanka pada hari biasa 65 ribu-85 ribu orang dan saat akhir pekan 85 ribu-120 ribu orang. Untuk nilai transaksi mal per harinya, Stefanus tidak menyebutkan nominalnya. “Jumlah item yang dibeli mungkin lebih banyak di Kota Kasablanka, tetapi total sales cenderung lebih besar di Gandaria City. Segmen di Gandaria City lebih tinggi dibandingkan di Kota Kasablanka,” ujarnya. Ke depan, PWON akan menjaga keseimbangan antara recurring income dan marketing sales untuk menjaga stabilitas kinerja keuangan. Hal ini cukup aman sebab di tengah kondisi situasi sulit, Pakuwon masih tetap bisa membangun. Saat ini, selain di Jakarta, Pakuwon juga mengelola sejumlah mal di Surabaya seperti Plaza Tunjungan, Mal Pakuwon, Pakuwon Trade Center, dan East Coast Center. (Naskah: Purnomo, Foto: Istimewa)
